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COMPRARE CASA IN ITALIA
- L’offerta (o Proposta Irrevocabile d’acquisto): è il primo passo per avviare la procedura di compravendita, contrattare/stabilire il prezzo, fissare i confini e i dettagli della proprietà e i termini di pagamento. Normalmente il deposito si aggira tra 2.000,00 € e 5.000,00 € da versare con assegno o bonifico bancario a titolo di deposito fiduciario gratuito nelle mani del rappresentante dell'agenzia, a titolo di caparra penitenziale in caso di inadempienza, somma che sarà restituita senza alcuna penalità o risarcimento, nel caso di mancata accettazione della presente offerta di acquisto da parte del venditore. In caso di accettazione diverrà invece caparra confirmatoria e principio di pagamento del prezzo. Nell’offerta il venditore deve dare alcune garanzie all’acquirente, come: disponibilità della proprietà, regolarità edilizia e fiscale.
- Preliminare di compravendita (o Compromesso): si tratta di un contratto privato con valore legale tra i contraenti che specifica tutti i termini e condizioni (quali: metodi di pagamento, data per la firma del contratto definitivo e qualsiasi altra clausola rilevante). In questo contratto deve essere dichiarato il prezzo pieno pagato per la proprietà. Una volta pagata la caparra pattuita (l’ammontare della caparra può variare tra il 20% e il 30% del prezzo di vendita, a seconda della proprietà e della percentuale concordata tra il venditore e l’acquirente) e firmato il compromesso, entrambe le parti sono tenute a completare la compravendita. Se il compratore dovesse ritirarsi dal contratto, perderebbe la sua caparra. Se il venditore viene meno agli obblighi specificati nel compromesso, è tenuto a pagare al compratore IL DOPPIO dell’ammontare della caparra detta “confirmatoria” (che fa sì che la penale per mancato adempimento sia un ammontare uguale per entrambe le parti).
- Pratiche catastali: in alcuni casi, laddove fossero necessari, l’agenzia immobiliare, con l’ausilio di uno staff tecnico, risolverà ogni problematica tecnica (successione, frazionamento, accatastamento, cancellazioni usufrutto, rettifiche confini etc.)
- Prima della firma dell’Atto definitivo bisogna accertarsi di essere in possesso di:
- Codice fiscale: se l’acquirente non ne è già in possesso, dovrà ottenere il Codice fiscale italiano. Questo documento può essere rilasciato dal Consolato italiano nel paese di residenza dell’acquirente, o, in alternativa, durante il soggiorno in Italia del medesimo presso l’Ufficio delle Entrate più vicino.
- Conto bancario: è necessario che l’acquirente sia titolare di un conto bancario in Italia.
- Rogito o atto notarile: il contratto definitivo deve essere concluso davanti ad un notaio. Questo viene registrato nella Conservatoria dei Registri immobiliari e sulla sua base vengono calcolate tutte le tasse e riscossioni governative. Dopo la firma del contratto, passa un periodo di circa due-tre settimane prima che il nuovo proprietario riceva la copia conforme all’originale.
E’ necessario che il venditore e l’acquirente (o i rappresentanti da essi nominati) siano presenti alla firma del rogito. Il notaio è tenuto per legge a leggere ad alta voce il contratto alle parti interessate. Prima della firma, viene saldato il prezzo da pagare al venditore. L’atto è firmato dal venditore e dall’acquirente ed è poi controfirmato dal notaio. A questo punto (nell’ufficio del notaio) debbono essere pagate le tasse governative sulla compravendita (imposta di registro, ipotecaria, catastale).
- Procura speciale d’acquisto: A meno che l’acquirente non parli italiano sufficientemente bene da rassicurare il notaio che comprende il contenuto del rogito, è necessaria la presenza in un traduttore legalmente autorizzato. In alternativa, molti acquirenti danno una speciale procura (Procura speciale d’acquisto) ad una persona di loro fiducia. Questo documento può essere steso o firmato innanzi al notaio mentre l’acquirente è ancora in Italia, oppure presso il Consolato Italiano nel paese di residenza dell’acquirente. Idea Immobiliare può preparare questo documento, comprese le informazioni specifiche, in modo tale che l’acquirente debba solo farlo firmare e registrare presso il più vicino Consolato Italiano.
- Al momento della firma del rogito debbono essere pagati i seguenti compensi:
- Onorario del notaio: Deve essere pagato nello studio del notaio al momento della firma del rogito.
- Onorario per le eventuali pratiche catastali: variano a seconda del lavoro svolto.
- Provvigione agenzia
- Onorari del traduttore
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